欢迎访问慈溪新闻网
你的位置:首页 > 财经 > 新闻正文

北京土地供应加速 未来15天大概率迎来10场土拍

时间: 2019-05-15 09:35:56 | 来源: 新浪财经-自媒体综合 | 阅读: 149次

未来15天,北京大概率迎来10场土拍,我们做了4点预测

来源:好评与差评

买面包的人,很难关注到面粉的进价。但面粉的价格浮动,却可以影响面包的品质。

楼市里,开发商就是做面包的烘培师。

楼市是政策市,从政府卖地时,吆喝的口气和报价的方式,我们完全可以嗅到政府对待楼市的态度,以及重点发展的区域。

对购房者来说,了解供地的逻辑,也是买房路上重要的环节。

两天前,北京楼市供地又有了新进展:规委已经挂出供地清单(含出让大致时间,条件和界址图)。按照上面拟出让时间,未来一个礼拜得拍7块地。

先来看这份官宣的土地出让清单。

(向上滑动查看全部表格)

梳理一下行政流程,5号发起推介会,9号130家开发商们参会,10号就在官网挂出供地详细清单。

闪电般的行政效率,足够连吃瓜群众都能感受到,背后大领导坐镇督办的力度。这一系列动作是值得去品味的。

结合清单的信息,好评与差评认为,2019年的北京楼市,已经初现端倪,想从四个方面和大家聊聊。

01

北京土地供应加速,可能与财政有关

好评与差评拿到北京最新的住宅库存数据,是7万套。对比2017年中旬4.8万套的数据,库存并未告急。

但钱率先告急了。

两个月前的全国两会,有一个细节,北京市财政局局长的工作报告是以下面这句话收尾的。

“北京正在面对城市减量发展带来的财政收入增速放缓问题,2019年应该说是收支平衡最紧的一年”。

这段话里藏着两个信息:1,北京在积极响应减量政策。2,北京很穷。有多穷,和一个公务员朋友撸串,他板着脸说:外出考察次数和人数都砍了一半。

见证“公开喊穷的帝都”,也算是有生之年系列。

如果你有关注北京中小企业,北京的财政吃紧就不难理解了。在刚过去的2018年,北京为企业减量减税近400亿。

再加上即将到来的70年国庆和冬奥/残奥会等几千亿嗷嗷待哺的基建项目,真的有些共渡难关的必要了。

这时,加速卖地是最高效的补给方式。

02

随着土地入市,会带给北京楼市什么影响

这个问题的答案,是开放式的。但能肯定的一点是,拍地拍的好,可以为市场去库存。

新房滞销,开发商回不了款,闹心。工程队拿不到钱,闹事,有关部门闹心。开发商没钱拿地,有关部门更闹心。

去库存的重要性不言而喻。

但去库存为数不多的方法中,最常用的“涨价去库存”,已经被三令五申喊停,剩下的“拍地去库存”,也是妙招之一。

拍地拍的溢价率高,带动市场的效果是很显著的。譬如2016年的南京京奥港未来墅地块给南京带来的行情,还有苏州吴中地王带给苏州楼市的上涨行情,都是立竿见影的。

北京这次的土地供应,去掉了重要的关键词:限价。一旦拍到足够诚意的溢价率,证明开发商对市场的信心。我们相信,完全会带动北京的市场。

03

不限价的地,遇上库存限竞房,会发生什么样的化学反应?

在限竞房的战场,分化出现在去化上。但到了不限价格时代,价格和去化都会分化。

2018年北京限竞房成交数据是4530套,占总开盘数的五分之一。

这样的库存比例,换到无论哪个淘宝女装小卖家头上,都要绝望到当街大哭。但轮到开发商头上,不仅要强颜欢笑,还要带着全体员工一起大声合唱《明天会更好》。

不得不承认,限竞房的分化现象,足够用云泥之别来形容了。

随着越来越多的限竞房要面世,分化也会越发严重。不少限竞房有些慌了,用打折,一口价,甚至伪装成工抵房来卖。

虽然好评与差评看好青龙湖,但无法改变最近舆论把青龙湖吐槽的体无完肤。

但市场上的真理没被打破,区域比产品更诱惑,地段优,产品力不差的房子,不愁卖。当这些新拍土地摆脱了限价束缚,好的地块最后呈现的产品,一定会出现价高不愁卖的局面。

04

土拍能给北京带来回暖么?

和一位开发商土拓的朋友闲聊,聊到开发商最不愿意拿的地排行,偏地<含公建的地<没利润的限竞房。

可以看到排名之首,就是北京部分限竞房。

对开发商来说,”利润空间存在天花板“是它们共同的弊端。此外,不低的起拍价让开发商需要承担巨大风险,相同情况,开发商会倾向于涨幅空间大的项目上去博弈,比如在其他城市拿地。

上半年,其他城市是什么状态呢?

回暖显著的厦门,涨到被迫加码限购的苏州,以及各地的小阳春,都在渲染一个真相:2019年的全国楼市略有抬头之势。

人口方面,与之匹配的,是各地的人才政策的宽松化。省会和二线城市的人口导入功效显著。

土地市场方面,截至5月9日,全国50个热门城市卖地收益1.22万亿元,同比上涨了1.2%,年内首次实现了同比上涨。

而北上广深四个一线城市的土地成交量环比下降62.9%。北京的土地成交的低溢价依旧让人没劲。

似乎除了北京没保持住,其他城市都不错。

三方面的信息不难得出,众多二线城市并不穷。反而是呈现出人钱双收的状态。人口导入,卖地搞基建,城市发展的高速齿轮咬合的很精准。

全国楼市的土地市场,在和一线城市背道而驰。但二三线城市一切大好局面的前提,是一线城市的全面封锁。

过去,深入京髓的限价政策,如今有了松绑的迹象。

而即将迎来的土拍,也有不少好地待价而沽,我们有理由相信,北京会有一些肉眼可见的回暖。

新闻标题: 北京土地供应加速 未来15天大概率迎来10场土拍
新闻地址: http://www.cicaero.com/cj/715884.html
新闻标签:天大  北京  概率
Top